家賃滞納で強制退去!?「追い出し屋」とは・・・

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「追い出し屋」という職業があるそうですが、

家賃債務を保証する業者・不動産の管理業者・大家さんが 数ヶ月の家賃滞納を理由として、貼り紙・深夜の訪問・連れ回しなどヤミ金まがいの方法で生活を脅かす取り立て行為をしたり、鍵を勝手に交換して入室不可能にし高額の違約金を請求したり、無断で入り込み家財道具(賃貸者の私物)を勝手に撤去または処分するという行為が2008年のリーマンショックの 頃から社会問題となりました。

一時は法規制も検討されました。

2010年の通常国会にて出され参議院全会一致で可決、衆議院でも可決と思われていましたが、しかしその時期に鳩山内閣から管内閣へ政権交代があり棚上げ審議となってやがて廃案となり、手がつけられていないまま現在に至り事実上野放し狀態です。

最近では、暴力的な手段で追い出そうとする業者が増えています。

家賃滞納となると、管理会社・保証会社・大家さんから、退去の催促があり場合によっては内容証明郵便による催促もあります。

それでも滞納分の家賃が支払われない場合は、裁判による強制退去という流れです。

国民センターにもこれらに関する相談は増加しています。追い出す側の言い分としては、「物件所有者の家賃滞納のリスクを避けたい」というのが第1の理由で、追い出される側は「自己責任として家賃滞納だから何をされても反論できない」との考えが蔓延していると思われます。

滞納の理由として多くが、「年金暮らしで収入が少ない」「失業した」などがあげられます。

「追い出し屋」問題が多発している背景には「ゼロゼロ物件」の増加があります。

「ゼロゼロ物件」とは、入居する際の「保証金ゼロ」・「連帯保証人不要」として家賃保証会社と契約するというものです。

ただし、敷金・礼金は確かにゼロですが、契約時に仲買手数料・前家賃・日割り家賃・火災保険料・共益費は必要となります。

貸主は、家賃保証会社と契約することで、通常の連帯保証人よりも、確実に家賃滞納リスクを軽減できます。

2010年以降、家賃保証会社の利用を義務付けるという場合が増えていて、その背景には家賃保証会社から賃貸仲買会社へ一定の手数料やキックバック(謝礼)が支払われるためです。

家賃滞納があった場合、従来の貸主・不動産管理会社の支払い催促以上に、家賃保証会社の取り立ては厳しく、強引で悪質な取り立て・高額な延滞金・行き過ぎた催促・強制退去が見られ大きな問題になっています。

・・・まがいの行為もあるようです。

家賃保証会社を規制する法律は、驚くことに存在せず監督庁さえもありません。

現実は、野放しでやりたい放題です。

消費者金融業界の規制が厳しくなったため、進出・新規参入の 業者が多いようです。

このような「追い出し屋」の行為は、はたして「合憲」でしょうか?

結論から言うとこれは「不法行為」に該当し「違法」です。

緊急の場合や特別な事情がある場合以外、貸主・不動産管理会社が家賃滞納を理由として、一方的に入り口の鍵を交換したり、借主の部屋に無断で入り込み家財道具(賃貸者の私物)を勝手に撤去または処分したりする事は、借主に他する不法行為(民法709条)に該当し違法です。

この行為は住居侵入罪・窃盗・名誉毀損にあたり犯罪行為です。借主は、これらの行為によって被った損害は賠償請求出来ます。

貸主・不動産管理会社が「家賃滞納者に 対して、何をしても良い」ということではなくて正式な手続きのもとに契約解除・明け渡しの請求をする必要があります。

賃貸借契約が成立している場合、借主には建物を借りる賃貸権があり保護されています。家賃を払わず賃貸契約が解除されている不法占有者であっても、占有権は法律上保護されています。

さらに、貸主側からの急な契約(賃貸借契約)解除は、民法上出来ません。

「◯ヶ月分の家賃滞納で賃貸契約解除」という一般的な決まりもありませんが、家賃滞納が長期間であったり滞納をたびたび繰り返し、貸主との信頼関係が破壊されている場合は契約解除・立ち退き請求が認められる場合もあります。

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